Il cambio di destinazione d'uso nelle parti comuni

Vediamo come cambia la norma successivamente alla riforma del 2013, messa in atto dopo la legge 220/12. - Dott. Simone Ferrari, amministratore immobiliare

Il vostro Condominio dispone di un'area cortiliva inizialmente adibita a parcheggio ma al momento inutilizzata, e vuole trasformarla in un giardino per abbellire l'intero fabbricato: come fare?

Cosa dice il codice civile: la maggioranza necessaria

Dopo le modifiche introdotte dalla legge 220/12 (entrate in vigore nel mese di giugno 2013), l'art 1117-ter del codice civile, che disciplina il cambio delle destinazioni d'uso delle comuni, recita come segue:

Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

E' opportuno porre l'accento sulla maggioranza necessaria per la deliberazione, poichè essa è un po' un unicum rispetto alle maggioranze "classiche" previste dall'art. 1136 c.c. (1/3 o 1/2 del valore millesimale del fabbricato, a seconda del carattere ordinario o straordinario degli argomenti oggetto di delibera).

Poichè il legislatore ha considerato che la modifica di destinazione d'uso delle parti comuni può essere cosa di interesse condominiale, non ha imposto l'obbligo di unanimità. Tuttavia, la quota millesimale richiesta è di valore sufficientemente alto da impedire che una risicata maggioranza possa imporre il proprio volere su una questione potenzialmente molto delicata.

Cosa dice il codice civile: le modalità operative

Continuando nella lettura dell'art. 1117-ter c.c., possiamo osservare come il legislatore abbia usato nuovamente maggior cura rispetto alle tempistiche necessarie per le deliberazioni di carattere ordinario (di seguito i commi dal secondo al quinto):

La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Ecco dunque che i tempi per la convocazione passano dai canonici cinque giorni ai venti giorni prima dell'assemblea e viene previsto, in aggiunta alle modalità già conosciute per la convocazione, l'obbligo di affissione nei locali di maggior uso comune già da almeno trenta giorni prima della data dell'assemblea. In merito ai locali di maggior uso comune, pensiamo ad esempio alla bacheca condominiale, eventuali cabine di ascensore, ed ogni atrio di scala.

Per concludere

Volendo dunque riassumere quali sono i passaggi necessari a poter considerare valida un'eventuale deliberazione per modificare la destinazione d'uso di parti comuni, è mandatorio che:

- La convocazione pervenga almeno venti giorni prima dell'assemblea tramite raccomandata, pec, fax o raccomandata a mano

- La convocazione contenga regolare Ordine del Giorno, in cui si identifichino in maniera univoca la porzione di parti comuni e la tipologia di modifica oggetto di delibera

- La convocazione venga affissa nelle parti comuni di maggiore uso almeno trenta giorni prima dell'assemblea

- In assemblea la delibera venga presa con una maggioranza di almeno quattro quinti del valore millesimale del fabbricato e almeno quattro quinti dei partecipanti.

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