La Teleassemblea.

Aspetti normativi e pratici della assemblea condominiale svolta da remoto.

Avv. Massimo Pucci (Nettuno Consulting - #professionisti)

a) premessa

La pandemia Covid 19 ha indiscutibilmente cambiato la nostra vita (anche quella di chi, fortunatamente, non sia stato toccato da vicino dalle vicende sanitarie logicamente connesse con la situazione) e le nostre abitudini, in grande parte sottoponendoci ad una inedita (soprattutto per chi non ha vissuto il periodo dei conflitti mondiali) limitazione (in molti casi soppressione) della libertà personale e di spostamento.

Giunti in una fase in cui più che di “chiusure” si inizia a parlare di “riaperture”, nell’auspicio che tale processo sia irreversibile, possono essere effettuate analisi sugli aspetti (non auspicati, ovviamente, quanto meno per la loro causa scatenante) positivi derivanti dalla necessità di affrontare la pandemia.

Tra di essi vi è una indiscutibile affermazione della tecnologia della videoconferenza per consentire di espletare molte funzioni da remoto, limitando gli spostamenti ed incrementando efficacia e produttività.

Una delle applicazioni di tale tecnologia alla vita comune riguarda la possibilità di effettuare le assemblee condominiali da remoto: tale esigenza, al di là del fatto che lo svolgimento dell’assemblea è fondamentale per il corretto funzionamento e la amministrazione del condominio, ha assunto un carattere particolarmente centrale in parallelo con la approvazione del cosiddetto “superbonus 110%” che, con il suo carattere allettante per i condomini da un lato e le sue ristrette tempistiche per poterne profittare dall’altro, ha reso molti condomini impazienti di veder celebrata la assemblea condominiale, nonostante la presenza delle limitazioni alla circolazione e le disposizioni sugli assembramenti in periodo Covid ne rendesse assai difficile la convocazione.

La soluzione a tali problematiche è sembrata subito naturale, ed è rappresentata dal ricorso alla tecnologia (come avvenuto in moltissimi altri campi a causa della situazione sanitaria creatasi): la c.d. teleassemblea altro non è che il tentativo di trasferire l’assemblea condominiale in un luogo digitale, consentendo ai condomini di accedere e partecipare all’assemblea da un proprio device connesso ad internet.

b) Teleassemblea: la normativa

La possibilità di convocare assemblee di condominio in modalità “on line” è stata introdotta a partire dal 14.10.2020 con la legge n. 126/2020.

La norma ha modificato l’articolo 66 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile che regola la convocazione delle assemblee condominiali, prevedendo la modalità di assemblea in videoconferenza, attraverso piattaforma elettronica.

Tale articolo del Codice Civile è stato nuovamente riformato dalla successiva L. 159 del 27.11.2020 (pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale il 03.12.2020).

I commi 3 e 6 del rinnovato art. 66 delle Disposizioni attuative del Codice Civile indicano (in aggiunta alle disposizioni già in precedenza contenute) che nella convocazione, ove prevista la modalità di videoconferenza, si debba indicare la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora della stessa e che, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea possa avvenire in modalità di videoconferenza.

In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Con le indicate introduzioni normative si è, di fatto, legittimata la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in via telematica; la scarna formulazione delle norme in questione (consistenti in sole poche righe) ha lasciato, però, campo libero a numerosi dubbi interpretativi, che hanno sicuramente frenato la applicazione pratica di tale modalità alternativa di svolgimento della assemblea condominiale.

c) dubbi interpretativi

Alcuni dei dubbi sorti immediatamente dopo la emanazione della norma hanno riguardato:

- la possibilità per tutti di partecipare alla assemblea di condominio;

- le problematiche relative al rispetto dei termini di legge che regolano la convocazione e lo svolgimento dell’assemblea condominiale;

- la possibile coesistenza dei due sistemi (partecipazione personale e telematica).

Nel primo caso ci si è posti il problema di come tutelare la partecipazione di quei soggetti che non avrebbero potuto partecipare alla assemblea telematica, perché privi dei mezzi tecnologici o delle capacità per farlo.

Ad ovviare a tali inconvenienti molti software dedicati hanno proposto l’implementazione di sistemi di connettività audio alla assemblea con la chiamata ad un numero telefonico apposito, onde consentire la partecipazione anche a chi non possiede una connessione internet o non sa/non può utilizzarla.

Ulteriormente è possibile prevedere la presenza di locali contenenti postazioni a distanza di sicurezza in cui invitare a recarsi quei condomini impossibilitati a collegarsi da remoto.

In merito ai dubbi interpretativi relativi alle modalità ed al contenuto della convocazione assembleare della assemblea telematica, si rileva che il contenuto della convocazione sia il medesimo di quello della convocazione della assemblea in presenza, ma richieda il preventivo requisito del consenso da parte della maggioranza dei condomini e la indicazione della piattaforma che sarà utilizzata per lo svolgimento dell’assemblea.

In caso di vizio della convocazione il rimedio sarà il medesimo di quella della assemblea in presenza: possibile annullabilità impugnando la delibera entro trenta giorni dalla ricezione del verbale assembleare (ovviamente per il condomino assente).

La prima convocazione dell’assemblea (che, per prassi diffusa, va sempre deserta per beneficiare, in seconda convocazione, delle maggioranze attenuate per le approvazioni) non può essere disertata dall’amministratore, che deve comunque collegarsi alla piattaforma e documentare l’assenza della maggioranza richiesta per la regolare costituzione della assemblea.

4. concludendo

Nonostante i numerosi dubbi interpretativi la teleassemblea è indubbiamente uno strumento che guarda al futuro del condominio e che potrebbe consentire una maggiore partecipazione dei condomini alla gestione della res comune (si pensi ad esempio a quei condominii siti nelle località di villeggiature, costituiti per lo più da proprietari non residenti in loco, ma anche a quei condomini impossibilitati a presenziare fisicamente in assemblea per ragioni di lavoro o mediche).

Inoltre lo strumento tecnologico è utile sia ai condomini che all’amministratore per consentire un numero inferiore di impugnazioni, documentando meglio ed in maniera incontrovertibile votazioni e dichiarazioni rispetto al solo verbale stilato dal segretario, e per verificare anche in un secondo momento eventuali uscite ed entrate dall’assemblea, con le relative influenze sulle votazioni.

Certo, occorrerà, come per ogni innovazione tecnologica, adattare gli strumenti alle esigenze di quei condomini che hanno difficoltà ad accedervi e superare la naturale ritrosia nell’affidarsi allo strumento elettronico.

L’assemblea condominiale è il luogo deputato ad incidere sulle spese delle famiglie e dei proprietari di abitazioni site in condominio e deve essere svolta in maniera regolare e trasparente: Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo tecnico e legale, può fornire consulenza e assistenza a 360° sia agli amministratori che ai condomini per la corretta impostazione e valutazione delle decisioni assembleari.

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