Aspetti legali nella compravendita immobiliare

Una breve guida agli aspetti legali e ai punti salienti del percorso di compravendita immobiliare. - Avv. Massimo Pucci

Acquistare casa (o un immobile in generale, a qualsiasi utilizzo esso sia destinato) ha sempre rappresentato un passo importante nella vita di ciascuno di noi e, come tale, necessita tuttora di particolare accortezza e preparazione..

A) Premessa

“Nessuno nasce come esperto di trattative.”

Nessuno nasce come esperto di trattative e (delle tante) problematiche connesse alla compravendita immobiliare, ragion per cui il consiglio principale, come sempre, è quello di documentarsi quanto più possibile, facendosi consigliare ed assistere da professionisti in grado di prevedere e valutare anche incognite e problematiche che potrebbero sfuggire all’occhio, pur attento, di un non addetto ai lavori.

Dopo essere stati conquistati da un annuncio (sempre di più si reperiscono online, con dovizia di documenti e fotografie), affascinati dalla luminosità di un affaccio e sedotti dal panorama di quello che ci è parso anche di persona l’immobile maggiormente confacente ai nostri fini ed ai nostri desideri, ci si imbatte immediatamente nel primo adempimento formale, ovvero la formulazione della proposta di acquisto.

La proposta di acquisto

Il primo passo, come visto, è la formulazione della proposta di acquisto, che di solito avviene sottoscrivendo moduli redatti dalla agenzia immobiliare intermediaria tra promissario acquirente e promittente venditore, che è buona norma far controllare da un avvocato di vostra fiducia.

Con tale proposta si dichiara di voler acquistare un dato immobile e si versa, solitamente, una somma di denaro denominata “caparra confirmatoria”, disciplinata dall’art. 1385 del Codice Civile: tale caparra sarà imputata a prezzo (quindi detratta dalla somma residua da versare per concludere l’acquisto) in caso di conclusione del contratto.

Ove non si giungesse, invece, al perfezionamento dell’acquisto, la caparra sarà trattenuta se ad essere inadempiente sarà stata la parte che la ha versata, mentre vi sarà il diritto di recedere ed ottenere il rimborso del doppio della caparra se ad essere inadempiente sarà stata la parte che la aveva ricevuta.

In ogni caso la parte non inadempiente può domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto.

La proposta si converte automaticamente in contratto preliminare al momento in cui viene accettata dal promittente venditore.

Il contratto preliminare

“Chi ben comincia è a metà dell'opera.”

Il contratto preliminare (denominato anche compromesso) è un contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Esso deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare (di cui servono indirizzo e dati catastali) e la data in cui stipulare il contratto definitivo. E’ l’atto in cui, inoltre, inserire e disciplinare tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. Per ottenere la massima tutela è molto importante procedere alla trascrizione nei Registri Immobiliari del preliminare: tale adempimento rende il preliminare opponibile nei confronti dei terzi e impedisce al venditore di impegnarsi con altri soggetti per la vendita dell’immobile, di costituirvi sopra ipoteche, servitù ed altri diritti pregiudizievoli.

Attività preliminari al rogito

Preliminarmente alla stipula dell’atto definitivo di compravendita è buona norma (è obbligatorio da qualche anno nella regione Emilia-Romagna, facoltativo in altre realtà) incaricare un proprio tecnico di fiducia per verificare la conformità urbanistica del bene, ovvero la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto risultante negli uffici comunali ed in catasto.

E’ altresì molto importante, quando si sta per acquistare un bene facente parte di un condominio, prendere contatti con l’amministratore dello stabile per ottenere una dichiarazione di inesistenza di vertenze giudiziarie in corso, nonchè di inesistenza di morosità del venditore, poichè l’acquirente risponde in solido per le spese condominiali dell’esercizio in corso al momento della vendita e per quelle dell’esercizio precedente.

Il rogito

Ed eccoci giunti al vero e proprio contratto di compravendita, l’atto che permette il passaggio di proprietà dell’immobile.

Esso ricalca, sostanzialmente, quanto già pattuito con il contratto preliminare, e deve essere anch’esso trascritto presso i Registri Immobiliari, per essere reso opponibile ai terzi.

Nel contratto saranno indicate le modalità di versamento del prezzo e di consegna dell’immobile.

L’intero iter sinora brevemente delineato può nascondere più di una insidia: in ciascuno dei passaggi generalmente descritti, infatti, possono insorgere varie problematiche che devono essere adeguatamente affrontate per non incorrere in disagi e danni di rilevanti dimensioni.

Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo tecnico e legale, può fornire assistenza a 360° sia nella fase antecedente all’acquisto, sia durante l’iter di perfezionamento del contratto.

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