Le servitù

Cosa sono e come sono regolamentate

Avv. Massimo Pucci (Nettuno Consulting - #professionisti)

a) premessa

L’istituto giuridico della servitù può apparirci un concetto puramente antico, residuo di quella società agricola che ha costituito il basamento della economia prima del boom industriale, e il sentirla nominare ci riporta alla mente le diatribe vicinali che oggi crediamo coinvolgere unicamente le campagne.

In realtà, per quanto spesso silenti e snobbate, le servitù riguardano da vicino non solo i proprietari di due fondi siti in ambito agreste, bensì anche i cittadini, abitanti di condominii che magari non possiedono, nelle proprie parti comuni, nemmeno un albero, un arbusto o un pezzetto di terreno.

b) Nozione e costituzione.

Le servitù sono diritti reali (il nome deriva dal latino praedium, che significa fondo) e consistono, secondo l’art. 1027 c.c. in un peso imposto su un fondo (c.d. fondo servente) a vantaggio di un altro fondo (c.d. fondo dominante) appartenente ad un diverso proprietario.

Perchè si possano costituire tali servitù la norma richiede che i fondi siano confinanti (o anche solo vicini tra loro), in modo da poter esercitare il diritto rappresentato dalla servitù.

Tipico esempio, noto a tutti, di servitù è quella di passaggio, che consente al proprietario di un fondo (attenzione, il diritto è conferito al fondo, non alla singola persona, pertanto segue i destini del fondo stesso e viene esercitato dal proprietario del fondo unicamente per tale sua qualità) di attraversare il fondo altrui al fine di poter raggiungere il proprio.

Le caratteristiche delle servitù, molte delle quali le abbiamo già enunciate, sono:

- la predialità, ovvero, come visto, essere poste a vantaggio del fondo e non di una persona;

- devono riguardare fondi di proprietari differenti;

- si trasferiscono congiuntamente al trasferimento del fondo;

- non può consistere in un comportamento positivo richiesto al proprietario del fondo servente, bensì in un suo patimento della situazione;

- la vicinanza tra i fondi;

- la loro indivisibilità, riguardando l’intero fondo.

Le servitù si dividono in:

a) volontarie (possono essere costituite con contratto o testamento);

b) coattive (sono quelle costituite da un sentenza o da un atto amministrativo della p.a. in questo caso è richiesto il pagamento di un’indennità al proprietario del fondo servente);

c) Le servitù coattive.

Fin qui, leggendo la premessa e la nozione, non si sarebbe rinvenuta una grande differenza rispetto al concetto inizialmente espresso, secondo cui la servitù sarebbe un istituto che interessa per lo più i possidenti di terreni in campagna.

Tra le servitù coattive, però, troviamo:

- la servitù di acquedotto e scarico (consiste nell'obbligo del titolare del fondo servente di far passare attraverso lo stesso, secondo il percorso più conveniente, una quantità di acqua tale da soddisfare il bisogno di acqua – o di scarico della stessa - del fondo servito);

- la servitù di somministrazione di acqua (consiste nel consentire la fornitura di acqua potabile ad un edificio posto sul fondo dominante);

- la servitù elettrodotto coattivo (e passaggio coattivo di linee teleferiche) (secondo gli artt. 1056 e 1057 cc. è la servitù spettante alle società che erogano le principali utenze e servizi per abitazioni ed imprese su tutti i fondi che sono situati lungo il percorso delle linee dagli stessi curate.

Tali società potranno attraversare il fondo servente con le apparecchiature necessarie a fornire le suddette utenze e vi potranno accedere per la necessaria manutenzione e la realizzazione delle opere necessarie ad effettuare tale fornitura);

- la servitù di passaggio coattivo.

Concentrandoci momentaneamente sulle prime tre, possiamo notare come le stesse riguardino, in buona sostanza, la fornitura (o la ricezione, a seconda dei punti di vista) di servizi essenziali al cittadino (e non solo), sia che esso sia residente in campagna, sia che risieda in un edificio cittadino.

Ecco, quindi, che il concetto di servitù diventa nuovamente (ai nostri occhi) un concetto moderno e che coinvolge le nostre vite quotidiane: come faremmo, infatti, a fare arrivare alla nostra abitazione i cavi della elettricità o del telefono o i tubi dell’acqua e del gas in caso di opposizione del proprietario del fondo da attraversare, senza la costituzione di una servitù coattiva?

Il quarto caso, quello della servitù coattiva di passaggio, si verifica quando un fondo è intercluso da altri fondi e non abbia accesso alla via pubblica.

In questo caso si potrebbe ottenere un accordo con il proprietario di uno dei fondi limitrofi che consenta il passaggio sul suo fondo per raggiungere la pubblica via (e, quindi, si costituirebbe una servitù volontaria), oppure, in mancanza, si può richiedere al Tribunale la costituzione (coattiva) di tale servitù stabilendo il passaggio attraverso il fondo (servente) che permetta, con minore danno, l'accesso più breve alla via pubblica.

Il diritto derivante dalla servitù è imprescrittibile ed irrinunciabile e la azione per la costituzione può essere esperita anche dal titolare di un diritto reale di godimento sul bene (esempio l’usufruttuario).

La Corte di Cassazione ha stabilito che la servitù di passaggio possa essere costituita anche a favore di un fondo che già possieda un proprio accesso alla via pubblica, a condizione che “il preesistente accesso sia inidoneo od insufficiente, che il suo ampliamento sia materialmente irrealizzabile od eccessivamente oneroso e che il nuovo passaggio risponda in concreto alle esigenze di sfruttamento agricolo od industriale del fondo dominante, senza impedire o compromettere analoghe utilizzazioni del fondo servente” (Cass. 20 febbraio 2012, n. 3125).

d) Estinzione.

Abbiamo visto come possono essere costituite le servitù, ma come si estinguono?

Esistono diversi modi di estinguere una servitù, tra cui:

- per scadenza del termine o per avveramento della condizione (ove apposti, in caso di servitù volontaria);

- per confusione, ovvero per sopravvenuta coincidenza della proprietà del fondo dominante e del fondo servente (non è possibile mantenere una servitù che coinvolga fondi appartenenti al medesimo proprietario);

- per non uso: laddove il diritto non sia esercitato per venti anni;

- per il venire meno del presupposto sotteso alla sua formazione, ad esempio quando il fondo non è più intercluso (si pensi alla modifica del tracciato della pubblica via, che giunga sino al confine del fondo precedentemente dominante).

Le servitù sono istituti giuridici che causano una discreta mole di contenzioso e di grattacapi ai proprietari dei singoli fondi ed ai loro possibili acquirenti o utilizzatori: Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo tecnico e legale, può fornirti consulenza e assistenza a 360° per analizzare la situazione che coinvolge una servitù e verificare le migliori azioni da intraprendere.

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