Le locazioni immobiliari ad uso abitativo: la durata

Una rapida panoramica sulla durata dei contratti di locazione ad uso abitativo. - Avv. Mattia Pecchini

I) Premessa

Il regime delle locazioni immobiliari ad uso abitativo è attualmente disciplinato dalla legge n. 431 del 9 dicembre 1998

Il legislatore predispone due fondamentali schemi contrattuali ad uso abitativo: i cosiddetti contratti “a canone libero” ed i contratti “a canone convenzionato o concordato”.

I contratti a canone libero consentono alle parti di accordarsi liberamente sull’ammontare del canone ma presentano un vincolo importante nella durata minima del rapporto, fissata in 4 anni per la prima scadenza, ed in ulteriori 4 anni per il rinnovo del contratto.

I contratti a canone convenzionato o concordato ricalcano, per alcuni aspetti, la disciplina dell’equo canone. L’ammontare del canone è determinato sulla base di precisi e rigorosi criteri stabiliti in linea di massima dal legislatore e fissati in modo puntuale a livello locale dalle associazioni di categoria.

Al vantaggio per il conduttore di poter concludere rapporti di locazione ad un corrispettivo determinato e determinabile per legge, corrisponde per il locatore il doppio vantaggio di una durata minima legale inferiore rispetto all’altro schema contrattuale (2 anni più 3 al primo rinnovo) e di importanti favori fiscali connessi alla stipula di questo tipo di negozio.

La riforma del 1998 ha, altresì, introdotto nella categoria dei contratti a canone convenzionato i rapporti locatizi di natura transitoria ed i contratti stipulati dagli studenti universitari.

II) La durata minima dei contratti

Uno dei tratti salienti della riforma delle locazioni ad uso abitativo è la durata minima dei contratti, fissata ex lege, sia per le locazioni a canone libero che per quelle a canone convenzionato. La ratio della norma è la tutela del diritto di abitazione del conduttore, considerato parte debole del rapporto. Tuttavia, vi sono talune specifiche ipotesi in cui il legislatore ritiene prevalente l’opposto interesse del locatore allo scioglimento anticipato della locazione.

III) Il recesso del locatore

Pertanto, il locatore non può recedere durante il rapporto locativo, se non alla sua prima scadenza. Oltre a tale limite temporale, la facoltà di disdetta del locatore sconta un ulteriore limite: infatti, dopo la prima scadenza può decidere di non rinnovare il contratto, dandone comunicazione al conduttore con un preavviso di almeno sei mesi, per i motivi tassativamente indicati dalla legge che devono essere indicati nella medesima comunicazione del locatore, a pena di nullità; in generale, facendo più specifico rinvio all’art. 3, comma 1, della L. 431/1998, trattasi di singole fattispecie in cui, o per esigenze personali o familiari del locatore, o per lo stato dell’immobile locato, prevale l’interesse del locatore all’interruzione del rapporto locativo, sulle ragioni del conduttore.

IV) Il recesso del conduttore

Tale diritto del conduttore è disciplinato dall’art. 3 ultimo comma della L. 431/1998, nonché dall’art. 4 della L. 392/1978 non abrogato dalla riforma del 1998.

In base a quest’ultima norma, il conduttore può recedere dal contratto, con preavviso di sei mesi:

a) quando il recesso del conduttore è contrattualmente pattuito (senza peraltro la necessità di una particolare motivazione);

b) indipendentemente da eventuali previsioni contrattuali, qualora ricorrano gravi motivi, intesi quali fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili, sopravvenuti rispetto alla costituzione del rapporto e tali da renderne gravosa la prosecuzione (ad esempio una crescita del nucleo familiare che renda insufficiente l’immobile locato, rispetto alle nuove esigenze abitative).

In conclusione

Pertanto, abbiamo visto come la tematica relativa alla durata ed allo scioglimento del rapporto locatizio possa nascondere numerose insidie che devono essere adeguatamente affrontate al fine di essere certi di operare in quella specifica fase in modo corretto.

Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo tecnico e legale, può fornire assistenza a 360° in tali particolari fasi che spesso conducono allo scioglimento del rapporto di locazione.

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