Le figure chiave per il Superbonus 110% - efficientamento energetico

Quali professionalità sono necessarie per istruire e seguire correttamente la pratica? Ed i compensi possono essere tutti portati in sgravio? - Dott. Simone Ferrari, amministratore immobiliare

Tutti ai blocchi di partenza per la valutazione del cosiddetto Superbonus 110%, ora che anche gli ultimi decreti attuativi del Ministero dello Sviluppo Economico sono stati pubblicati in Gazzetta Ufficiale: ma quali sono le figure cardine per far sì che tutto il meccanismo funzioni alla perfezione?

“Questo passaggio è cruciale: poichè il Superbonus è ottenibile solo se tutto il fabbricato compie un salto di almeno due classi energetiche, individuare correttamente la classe di partenza è fondamentale per stabilire se sussistono i requisiti di base per iniziare il percorso."

Il certificatore

Il primo passo obbligatorio per valutare la possibilità di usufruire del Superbonus passa obbligatoriamente per la cosiddetta diagnosi energetica. Essa consiste nella valutazione della classe energetica dell'intero stabile e può essere svolta da un certificatore abilitato, molto spesso in collaborazione con un termotecnico.

Questo passaggio è cruciale: poichè il Superbonus è ottenibile solo se tutto il fabbricato compie un salto di almeno due classi energetiche, individuare correttamente la classe di partenza è fondamentale per stabilire se sussistono i requisiti di base per iniziare il percorso.

Qualora i requisiti esistano, la spesa per la diagnosi energetica potrà essere oggetto di sgravio, e darà il via alla fase successiva.

Il progettista

Sulla base della classe di partenza, starà poi al progettista (che può essere anche lo stesso tecnico a cui è stata demandata la diagnosi, ma non è obbligato) stabilire quali saranno gli interventi da effettuare per ottenere il miglioramento richiesto per l'ottenimento del Superbonus. Questo restituirà al committente (ovvero al Condominio) un progetto ed un relativo capitolato/computo metrico sulla base del quale richiedere i preventivi alle ditte. Il progetto dovrà contenere almeno un intervento trainante (installazione cappotto termico, sostituzione centrale termica) per poter permettere di accedere agli sgravi.

Ne approfittiamo per ricordare i massimali degli interventi trainanti, modificati in corso d'opera rispetto a quanto presentato inizialmente dal testo del decreto legge:

• 50.000 euro per interventi di isolamento termico delle superfici verticali, orizzontali e oblique per costruzioni unifamiliari o unità immobiliari all'interno di costruzioni plurifamiliari ma con funzionalità indipendente e accesso autonomo se l'isolamento riguarda almeno il 25% della superficie disperdente lorda

• 40.000 euro per interventi di isolamento termico delle superfici verticali, orizzontali e oblique per unità immobiliare se l'isolamento riguarda almeno il 25% della superficie disperdente lorda e se le unità immobiliari nel condominio sono comprese tra 2 e 8

• 30.000 euro per interventi di isolamento termico delle superfici verticali, orizzontali e oblique per unità immobiliare se l'isolamento riguarda almeno il 25% della superficie disperdente lorda e se le unità immobiliari nel condominio sono 9 o più (si applica dalla nona unità in poi)

• 20.000 euro per interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato se le unità immobiliari nel condominio sono comprese tra 2 e 8

• 20.000 euro per interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato se le unità immobiliari nel condominio sono 9 o più (si applica dalla nona unità in poi)

• 15.000 euro per interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A di prodotto prevista dal regolamento delegato se le unità immobiliari nel condominio sono comprese tra 2 e 8

L'asseveratore

Alla fine di tutto il percorso di realizzazione dei lavori, o dopo i SAL (stato avanzamento lavori), interverrà la figura chiave dell'asseveratore. Costui sarà un professionista abilitato che, al termine dei lavori, dovrà asseverare, ovvero certificare, che i lavori sono stati eseguiti a regola d'arte e secondo quanto indicato dalla misura fiscale. Attenzione perchè, se l'asseveratore dovesse riscontrare delle anomalie, tali anomalie dovranno essere sanate prima di procedere a chiudere la pratica, o non sarà possibile procedere a richiedere gli sgravi fiscali relativi a tutti i lavori.

Le spese per i professionisti e l'applicazione del Superbonus

La novità più lieta contenuta nei decreti attuativi è quella che riguarda la possibilità di portare in sgravio anche l'interezza delle spese dei professionisti. Questo, unito alla possibilità per questi ultimi di aderire alla cessione del credito e/o di operare sconto in fattura, fa sì che i condòmini possano usufruire delle loro prestazioni potenzialmente senza dover sborsare un euro.

La congruità urbanistica: il bastone da rimuovere dalle ruote prima di qualunque altra cosa

Prima ancora di far partire tutto il percorso sarà però necessario verificare che il fabbricato disponga della congruità urbanistica, ovvero dell'agibilità degli spazi comuni. Può accadere infatti che siano stati commessi abusi negli spazi comuni già in sede di costruzione (i progetti depositati in Comune non corrispondono con lo stato di fatto perchè il costruttore ha spostato di un metro una porta nel corsello cantine) o in seguito, ad esempio per ricavare una lavanderia nel corsello dei garage. In questo caso potrà essere necessario procedere a sanare l'abuso incaricando un professionista, normalmente geometra o ingegnere, e pagando la sanzione al Comune di riferimento. Purtroppo queste spese non potranno essere incluse nella detrazione al 110%, ma non si deve pensare che queste costituiscano un balzello da pagare per accedere al Superbonus: è piuttosto l'occasione giusta per regolarizzare la posizione del Condominio, considerando che tutti i notai ora richiedono l'agibilità delle parti comuni ogni volta che è necessario procedere a una compravendita.

Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo dell'amministrazione immobiliare, può fornire assistenza per aiutarti a effettuare le scelte giuste per approfittare della straordinaria occasione legata al Superbonus 110%.

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