La procedura di sfratto.

L’iter necessario ad ottenere il proprio immobile libero da cose e persone.

Avv. Massimo Pucci (Nettuno Consulting - #professionisti)

a) premessa

Con il c.d. “milleproroghe” il Governo ha confermato la moratoria della esecuzione degli sfratti sino al 30 giugno 2021, a causa della pandemia in corso, promettendo (in cambio del ritiro di un emendamento che chiedeva l’anticipo di tale data al 31 marzo 2021 per tutte quelle morosità esistenti dai tempi precedenti all’insorgere della pandemia) di occuparsi a breve di queste morosità assai risalenti nel tempo, per venire incontro alle esigenze di quei proprietari di immobili che vedono occupati i propri beni senza percepire il canone da oltre un anno e senza che, nella maggior parte dei casi, siano state parimenti sospese le rate dei mutui contratti per acquistarli o manutenerli o le imposte gravanti sugli stessi.

E’ notizia di questi giorni che il neo ministro della giustizia abbia espresso un parere assai asciutto sulla questione, sostenendo, di fatto, che una moratoria di sedici mesi non costituisca nei fatti un grosso problema per i proprietari di immobili, chiudendo, di fatto, la discussione sul punto.

Senza volersi soffermare sul giudizio morale e politico di una tale affermazione, proviamo a riassumere il normale iter che la legge riserva ai proprietari di immobili concessi in locazione allorquando, a fronte di una grave morosità o in caso di finita locazione, siano costretti a riprendersi coattivamente il proprio immobile, che il conduttore non intende rilasciare spontaneamente o per cui non ha versato il canone dovuto.

b) la procedura di sfratto.

Lo sfratto è regolato dagli artt. 657 e seguenti del codice di procedura civile e dalla legge 392 del 1978 (c.d. legge sull’equo canone) e prevede che, in caso di grave morosità (almeno due mensilità del canone, art. 5 L. 392/78) o in caso di cessazione del contratto di locazione (ovviamente nell’ipotesi in cui il conduttore non liberi spontaneamente l’immobile o vi sia il timore che ciò non accada), il locatore possa rivolgersi al Tribunale per ottenere la convalida dello sfratto intimato (morosità) o la licenza di finita locazione (ove il contratto non sia ancora scaduto) o sfratto per finita locazione (in caso di contratto già concluso).

Il procedimento si propone con atto di citazione notificato al conduttore, convocandolo in una udienza per cui devono intercorrere almeno venti giorni liberi dalla data della notificazione, da svolgersi dinanzi al Giudice del luogo in cui si trova l’immobile.

In caso di mancata comparizione del conduttore, ritualmente intimato, o in caso di comparizione senza che sia spiegata opposizione allo sfratto, il Giudice convalida la licenza o lo sfratto.

Nel caso di sfratto per morosità può essere chiesto al Giudice che emetta un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni scaduti e per quelli ancora da scadere.

Se, invece, viene proposta opposizione, previa l’adozione dei provvedimenti previsti dagli artt. 665 (ordinanza di rilascio in caso di contestazioni non fondate su prova scritta) e successivo (ordine di pagamento dei canoni non contestati) del codice di procedura civile, il giudizio prosegue nelle forme ordinarie, previo mutamento del rito.

La fase appena descritta non viene intaccata dal “milleproroghe”: essa è necessaria per il locatore per procurarsi un titolo per liberare l’immobile, ma….cosa accade se il conduttore perdura nel non rilasciare il bene? Occorre intraprendere la procedura di esecuzione dello sfratto, che è quella “congelata” dal provvedimento richiamato in premessa (in pratica in periodo di pandemia lo Stato consente ai locatori di procurarsi il titolo per sfrattare il conduttore moroso, ma...non gli consente di porlo in esecuzione).

La fase di esecuzione non si svolge dinanzi al Giudice, ma in collaborazione con l’Ufficiale Giudiziario: in primis occorre che il locatore notifichi al conduttore il precetto per il rilascio, una sorta di preavviso del fatto che, ove il conduttore non ottemperasse al provvedimento di sfratto, si dovrebbe procedere alla esecuzione.

Nel caso anche l’atto di precetto risultasse vano, il locatore dovrebbe incaricare l’Ufficiale Giudiziario di effettuare gli accessi per far fuoriuscire coattivamente il conduttore dall’immobile: mediamente occorrono due o tre accessi per riuscirvi (nel corso dei quali spesso è necessario ricorrere, a spese del locatore, a professionisti quali fabbri, veterinari nonchè alle forze dell’ordine).

Parallelamente ove dovesse anche provare a recuperare i canoni pregressi e quelli scaduti nel mentre che tentava lo sfratto, il locatore si troverebbe a dover porre in esecuzione (magari con un pignoramento) il decreto ingiuntivo emesso.

Il tutto, lo si comprenderà, prevede un investimento economico e temporale non indifferente, mentre l’immobile rimane occupato a maturare spese e a non produrre reddito.

c) concludendo

Con tutto il rispetto per lo stato di bisogno di alcuni conduttori, provati da crisi, pandemia e problematiche personali (e per i quali è necessario confermare ed ampliare le misure di sostegno), a parere di chi scrive è abbastanza sconfortante la risposta ottenuta dalle fonti governative alla situazione dei locatori (i quali non sono forzatamente personaggi facoltosi) e se ne auspica una pronta revisione.

Mediamente la procedura sopra descritta (in caso di mancata opposizione da parte del conduttore) richiede un minimo di sette-otto mesi, che vanno sommati ai mesi di morosità pregressa, non essendo possibile radicare la procedura alla prima mensilità di mancato pagamento.

Quindi la attuale moratoria, che non distingue tra morosità scaturite in corso di pandemia e tra quelle già esistenti al suo insorgere, blocca anche l’esecuzione di sfratti relativi a morosità che si protraggono da ben oltre un anno e si concluderanno (salvo possibili proroghe) tra diversi mesi, indicativamente nel prossimo autunno/inverno.

Come visto le tempistiche per la liberazione di un immobile concesso in locazione prevedono tempi lunghi e passaggi definiti, che non è consigliabile improvvisare: Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo tecnico e legale, può fornire consulenza e assistenza a 360° per la gestione del recupero di immobili concessi in locazione per cui vi sia una grave morosità o stia per scadere o sia già scaduto il contratto.

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