La divisione immobiliare

La procedura di divisione

Avv. Mattia Pecchini (Nettuno Consulting - #professionisti)

a) Premessa

La divisione immobiliare è una situazione che coinvolge i comproprietari di immobili che abbiano necessità o volontà di ottenere ciascuno la propria quota del bene oggetto di disputa.

La comproprietà di un immobile può derivare o da un acquisto fatto congiuntamente da vari soggetti, come i coniugi in comunione legale dei beni, oppure da una successione ereditaria che attribuisca a più soggetti la titolarità di uno o più beni immobili o per testamento o per successione legittima.

La normativa di riferimento è quella in materia di eredità, applicabile come regola generale a tutte le ipotesi di divisione (art. 1116 c.c.).

b) I motivi che conducono ad una divisione immobiliare

Finché l’immobile è in comproprietà, ciascun contitolare ne può fare uso secondo le proprie necessità, non potendo però impedire agli altri di fare altrettanto. Se non si trova un accordo sull’utilizzo del bene a turno, tutti possono sfruttare il bene anche contemporaneamente.

Tuttavia, tale principio generale secondo il quale tutti i comproprietari hanno diritto di godere dei beni in proporzione alla propria quota, comporta evidenti problemi pratici: in tal caso, tale contemporaneo utilizzo è per lo più teorico, perché la quota indivisa è una porzione ideale che interessa ogni singola particella dei beni. Di fatto, è difficile attuare tale principio.

Tutti i comproprietari partecipano alle spese di gestione e amministrazione (ordinaria e straordinaria) del bene in proporzione alle rispettive quote.

Pertanto, la volontà di giungere ad una divisione immobiliare è solitamente collegata alla necessità di poter disporre liberamente della propria proprietà, di avere il possesso della propria quota dei beni, così da poterne godere in concreto ed in via esclusiva col loro utilizzo.

Se la comunione proviene da un’eredità, l’esigenza di dividere gli immobili è solitamente propedeutica alla risoluzione di pregressi problemi come:

• far cessare la detenzione od il possesso esclusivo da parte soltanto di uno degli eredi (è frequente che il bene venga goduto soltanto da uno dei titolari);

• risolvere il disaccordo sulla decisione di vendere i beni a terzi per dividerne il prezzo (in tal caso, i contrasti possono riguardare sia l’idea di vendere, sia il prezzo della vendita).

c) La procedura da seguire per la divisione immobiliare

Per quanto attiene la procedura, la divisione, può essere il frutto di un accordo o, in assenza di esso, di una decisione del Giudice. Nel primo caso, avremo una divisone contrattuale; nel secondo, una divisione giudiziale.

Le soluzioni ipotizzabili per dividere gli immobili sono due.

Se il bene è frazionabile in più lotti, si procederà alla divisione in natura, con attribuzione delle singole porzioni in base agli eventuali accordi delle parti interessate. In assenza di accordo, si procederà all’attribuzione attraverso un’estrazione a sorte.

Se il bene non è facilmente divisibile in natura (come nel caso di divisone di un appartamento che, solitamente, non è divisibile in quanto perderebbe la sua utilità funzionale o la sua valenza economica), sorge l’esigenza di procedere alla stima del bene per poi operare una compensazione tra i valori delle rispettive quote di proprietà e attribuire in concreto l’intero bene al soggetto che si renderà disponibile ad acquistare le quote altrui, pagando agli altri il valore delle loro quote.

Conclusioni

In conclusione, la necessità di dover dividere un immobile è una situazione che, talvolta, può ricorrere nella nostra vita. E’ necessario, in tal caso, valutare al meglio il da farsi al fine di evitare di disperdere il valore dei beni sui quali si detiene una quota ideale di proprietà.

Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo legale e tecnico, può fornirti la necessaria assistenza per aiutarti a valutare come affrontare una divisione immobiliare.

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