L'usucapione ai danni di proprietario irreperibile

Cosa accade se scopriamo di aver utilizzato un bene come se fossimo proprietari, ma il legittimo proprietario è irreperibile?

Avv. Massimo Pucci (Nettuno Consulting - #professionisti)

a) premessa

Nonostante sia una circostanza purtroppo non insolita, quando si mette mano agli incartamenti relativi alle proprietà possedute, stupisce sempre il venire a sapere che al catasto o nei pubblici uffici non tutto è registrato o rappresentato nella maniera che si immaginava o riteneva pacifica.

Spesso tali scoperte, poi, avvengono in momenti particolari (la conclusione di un affare, l’accettazione di una eredità, la richiesta di un permesso, eccetera), in cui sarebbe assai importante che le risultanze degli uffici pubblici collimassero con quelle fattuali, o con quanto ritenuto essere lo stato legittimo delle cose.

Oggi ci occuperemo di un caso forse non troppo comune, ma che, fondandosi sulla difformità dei registri comunali con la situazione di fatto e riguardando alcune lacune dei registri pubblici stessi, può essere applicato per analogia a tutti quei casi che, seppur differenti, incrocino le medesime problematiche

b) il fatto.

La situazione di partenza è molto comune, purtroppo, e trae le mosse dalla errata trascrizione da parte di un Notaio a seguito di una compravendita risalente a tempi antichi: uno dei terreni oggetto della compravendita non veniva inserito tra i beni oggetto di trascrizione (si ipotizza perché non fosse a propria volta stato volturato a favore dei venditori) e, quindi, rimaneva, solo formalmente, in proprietà di precedenti proprietari.

Si susseguivano alcuni passaggi di proprietà (per successione e non inter vivos) dell’intero compendio e, evidentemente, tale errore non veniva notato e sanato, sino a che, ai giorni nostri, dovendo intervenire sulla particella incriminata, gli attuali proprietari di fatto si accorgevano della difformità e si informavano su come sanarla, atteso che il Notaio che seguì la compravendita non era più reperibile e che il Comune non concedeva permessi di costruire sulla particella stessa ai proprietari di fatto, in quanto non proprietari di diritto.

Da una visura catastale i proprietari di diritto del terreno risultavano essere cinque signori, di cui di quattro di loro era indicato solo il nome ed il cognome ed il nome di battesimo del loro padre e di una veniva indicata anche la data di nascita risalente alla fine del diciannovesimo secolo.

c) l’usucapione

Non potendo rintracciare il Notaio per verificare se possibile una rettifica degli atti e non riuscendo a contattare personalmente i legittimi proprietari in quanto presumibilmente non più in vita o, comunque, non rintracciabili senza una data di nascita ed un codice fiscale, l’unica strada per legittimare la posizione dei proprietari di fatto è valutare l’intervenuta usucapione del terreno stesso.

Essa, ai sensi degli artt. 1158 e seguenti c.c., è un mezzo di acquisto della proprietà a titolo originario (senza che derivi, quindi, da un atto precedente, come la compravendita), in virtù del quale il possesso di un bene protratto per un dato periodo, produce l’acquisto della proprietà o di un diritto reale di godimento sul bene stesso.

La ratio della norma risiede nel favorire colui il quale si occupa attivamente del bene e lo rende produttivo a discapito di chi, pur legittimo proprietario, per lungo tempo non se ne occupi e rimanga inerte.

La prescrizione ordinaria prevede i seguenti termini:

a) il decorrere di venti anni per l’acquisto della proprietà su beni immobili, universalità di mobili e dei diritti di godimento su tali beni;

b) il decorrere di dieci anni per l’acquisto della proprietà sui beni mobili registrati e dei diritti di godimento sugli stessi;

c) il decorrere di quindici anni per l’acquisto della proprietà di fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge, ovvero non montani aventi un reddito non superiore a quanto stabilito dalla legge (in tal senso legge 346 del 10 maggio 1976).

L’usucapione, per essere dichiarata, richiede il ricorso al Tribunale, che accerti la presenza dei requisiti indicati, logicamente in contraddittorio con i soggetti che si troverebbero a subire tale usucapione, ovvero i proprietari di diritto del bene.

Orbene, come notificare e, quindi, chiamare in giudizio, dei proprietari che, come nel caso in esame, risultano irreperibili e, in particolare, nemmeno individuabili?

Effettuate le ricerche presso gli archivi comunali (o presso la Curia, ove la data di nascita sia nettamente antecedente alla metà del secolo diciannovesimo) – ricerche per le quali è necessario disporre quanto meno del nominativo e della data di nascita del soggetto – ove esse non portassero a nulla ci si troverebbe chiusi in un angolo, con nessuna soluzione percorribile.

Una forzatura giuridica da sottoporre al vaglio del Tribunale esisterebbe: far precedere la vertenza di usucapione da una richiesta di nomina di un curatore dell’eredità giacente, mostrando al Tribunale la evidente impossibilità di individuare e rintracciare i legittimi proprietari ed i loro eventuali eredi: in tal caso si otterrebbe il curatore dell’eredità giacente quale destinatario del procedimento di usucapione, che si potrebbe concludere con successo.

Alternativamente a tale azione si potrebbe tentare di far precedere l'atto di citazione per l'usucapione da una richiesta di autorizzazione alla notifica per pubblici proclami (art. 150 c.p.c.), da effettuarsi secondo i dettami previsti dal codice di rito.

Anche in casi diversi da quello narrato ci si può imbattere in situazioni al limite e di difficile soluzione: Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo tecnico e legale, può fornire consulenza e assistenza a 360° per studiare la strategia idonea a tentare di risolverle.

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