L’occupazione senza titolo di un immobile

Come recuperare il proprio immobile occupato illegittimamente

Avv. Massimo Pucci (Nettuno Consulting - #professionisti)

a) premessa

Il fenomeno della occupazione abusiva degli immobili ha assunto negli anni dimensioni e caratteristiche tali da renderlo una preoccupazione assai sentita da molti individui, che, specialmente in alcune zone del paese, hanno il costante timore di lasciare incustodita la propria abitazione, nella paura di ritrovarla occupata al loro ritorno.

In uno stato di diritto, quale è l’Italia, tale timore dovrebbe essere completamente ingiustificato, se si pensa che per un soggetto che occupa un immobile senza un titolo è impossibile ottenere la proprietà dello stesso anche dopo il decorso dell’intero periodo necessario all’usucapione (che per gli immobili urbani è di venti anni), in quanto il possesso richiesto per il valido decorrere di tale periodo è un possesso non certo carpito con violenza e/o clandestinità.

Ciò che fa ingenerare (purtroppo legittimamente) tale timore, però, non è la mancanza sulla carta di risposte giuridiche a tale sventurata circostanza, bensì la scarsa (eufemismo) rapidità ed i costi che tali risposte richiedono, non potendo certo il legittimo proprietario (per quanto possa sembrare naturale) agire di impulso e di iniziativa propria “sbattendo fuori” con la forza gli illegittimi occupanti (si incorrerebbe, per inciso, nel reato di “esercizio arbitrario delle proprie ragioni”).

Pur comprendendo che esse costituiscano alla vista dei più, una sorta di tutela avanzata delle (non) ragioni degli occupanti ed un notevole intralcio all’esercizio del (incontestato ed incontestabile) diritto del legittimo proprietario di riottenere il proprio bene in maniera quanto più istantanea possibile, esamineremo quali possono essere le risposte del sistema giudiziario dinanzi alla illegittima occupazione di un immobile.

b) spossessamento dell’immobile.

Il caso di scuola in materia prevede la occupazione di un immobile che era in possesso del legittimo proprietario, mediante una azione violenta o clandestina.

In questo caso il proprietario e possessore che ha perso il possesso del bene, potrà utilizzare una azione possessoria per ottenere in giudizio la reintegrazione di tale situazione: in effetti la azione possessoria indicata è denominata azione di reintegrazione.

Tale rimedio è il più rapido da esperire in quanto non richiede la prova rigorosa della proprietà (che non è in discussione in tale azione), bensì quella (assai più agevole, in quanto è possibile utilizzare anche le testimonianze) del solo precedente possesso legittimo.

Requisito per poter esperire tale azione giudiziaria è, però, la tempestività: il possesso non deve essere stato perso da più di un anno, con onere di provare tale situazione a carico del soggetto agente.

c) l’acquisto di un immobile occupato senza titolo o la perdita del possesso da tempo superiore all’anno.

In questa ipotesi (tenendo conto che occorrerà valutare bene la inesistenza del titolo dell’occupante, la cui presenza potrebbe far sorgere la necessità di azionare differenti rimedi giuridici o valutare il possibile decorso della prescrizione, in caso di occupazione non derivante da atti di spoglio violenti e clandestini) non si può agire mediante la azione possessoria, ma è richiesta una azione petitoria, chiamata azione di rivendicazione.

Tale azione, a differenza di quella di reintegrazione, richiede la prova (difficoltosa in diversi casi, non a caso appellata come probatio diabolica) da parte di chi agisce che la proprietà dell’immobile deriva da un acquisto a titolo originario.

E’ un acquisto a titolo originario quello indipendente dal diritto di un precedente proprietario (le modalità per pervenire a tale acquisto sono: la occupazione di res nullius o derelicta che, a differenza di quella di cui ci occupiamo in questo articolo, non prevede lo spoglio né violento, né clandestino, la invenzione, la unione o la commistione, la specificazione, il possesso di buona fede e la usucapione).

Per poter esperire validamente la azione di rivendicazione il proprietario dovrà risalire a ritroso nella storia delle proprietà del bene (dimostrando ogni passaggio) sino al più recente atto di proprietà acquisito a titolo originario.

Da contraltare alla difficoltà del raggiungimento di tale prova, l’ordinamento offre il carattere di imprescrittibilità di tale azione, che, quindi, può essere validamente esperita in qualunque momento.

d) occupazione in forza di titolo scaduto

Da ultimo rimane il caso in cui l’occupazione non sia avvenuta in virtù di uno spoglio violento e clandestino, ma sia il protrarsi della detenzione a seguito di un titolo ormai scaduto.

In questo caso l’ordinamento offre la possibilità di usufruire del procedimento di sfratto, assai più rapido di quelli descritti in precedenza.

In comune a tutti i procedimenti è la eventuale successiva fase esecutiva, nel caso in cui il soggetto occupante, una volta che il proprietario abbia ottenuto il titolo esecutivo che legittimi la ripresa del possesso dell’immobile, non provveda autonomamente alla fuoriuscita: si potrà incaricare l’ufficiale giudiziario della esecuzione forzata, al pari di quanto normalmente avviene a seguito di procedimento di sfratto.

Nel caso in cui ci si imbatta in una situazione assai spiacevole come la occupazione di un immobile occorre non perdere la calma e scegliere la migliore tra le azioni che fornisce il sistema giudiziaria: Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo tecnico e legale, può fornire consulenza e assistenza a 360° per studiare la strategia idonea a tentare il recupero dell’immobile maggiormente immediato.

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