Il regolamento di Condominio

In che cosa consiste e cosa bisogna fare per modificare o integrare l'insieme di regole che determinano l'uso e la manutenzione degli spazi comuni - Dott. Simone Ferrari, amministratore immobiliare

Capita molte volte che i proprietari contattino l'amministratore del condominio chiedendo: "mi scusi dottore, ma il mio vicino Tizio Caio ha fatto questo/quello: poteva farlo?". Per poter rispondere adeguatamente, al netto di quelle che sono le norme di comportamento già contenute nel codice civile, che ovviamente hanno la precedenza su qualunque tipo di accordo di stampo condominiale, è necessario prendere in esame il Regolamento di Condominio.

“Il consiglio è comunque quello di dotarsi di regolamento condominiale anche se non si è in regime di obbligatorietà, poiché spesso il regolamento è una importante bussola per indirizzare il comportamento di tutti verso la condivisione pacifica degli spazi comuni"

E' in questo documento, infatti, che sono contenute le indicazioni su cosa si può fare e in quali modalità nel rispetto di tutte le parti condominiali.

Obbligatorietà del regolamento

In seguito all'entrata in vigore della legge 220/12 (comunemente chiamata "Riforma del Condominio") nel mese di giugno 2013, si è stabilito che il regolamento condominiale è documento obbligatorio per tutti i condomìni con più di dieci unità immobiliari.

Stante il fatto che in ogni caso possono sorgere delle controversie tra condòmini anche in compagini condominiali più ridotte, il consiglio è comunque quello di dotarsi di regolamento condominiale anche se non si è in regime di obbligatorietà, poiché spesso il regolamento è una importante bussola per indirizzare il comportamento di tutti verso la condivisione pacifica degli spazi comuni.

I criteri per l'approvazione o per la modifica del regolamento

Il testo del regolamento - o delle modifiche allo stesso - può essere predisposto da chiunque e dovrà essere successivamente portato in approvazione in assemblea. Va da sé, tuttavia, che onde accertarsi che il regolamento non contenga degli articoli contra legem sarebbe opportuno affidarsi a un professionista del settore, sia esso un amministratore immobiliare o un consulente legale. Articoli contenenti indicazioni in contrasto con altre superiori fonti del diritto (pensiamo ad esempio al codice civile) sarebbero infatti resi immediatamente nulli ancor prima della loro applicazione.

Una volta determinato il testo da portare in approvazione, sarà opportuno farne prendere visione a tutti i condòmini in anticipo rispetto all'assemblea, così che la votazione possa avvenire in modo informato e ponderato.

L'iter di approvazione, una volta in assemblea, sarà poi molto semplice: affinchè il regolamento venga correttamente istituito o modificato sarà sufficiente che sia oggetto di votazione favorevole da parte della maggioranza di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c., ovverosia la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell'edificio (ovverosia almeno 500 millesimi).

Casi particolari - il regolamento contrattuale

Occorre tuttavia specificare che vi è un caso specifico in cui la maggioranza succitata non è sufficiente ad apportare modifiche; questo è il caso del regolamento contrattuale. La differenza fondamentale tra il comune regolamento condominiale (che è, come abbiamo spiegato prima, di natura assembleare) e quello contrattuale è che solo quest'ultimo può limitare i diritti dei singoli sulle parti comuni che si sustanzino in oneri reali o in vere e proprie servitù. Nel caso del regolamento contrattuale, stante la natura molto più vincolante sui diritti del privato, quest'ultimo potrà essere modificato sono con l'unanimità della compagine condominiale, ovvero con 1.000 millesimi a favore.

Effetti del regolamento condominiale

Oltre a fungere, come detto prima, da bussola per i comportamenti dei singoli proprietari nella fruizione delle parti comuni, il regolamento condominiale può avere anche carattere sanzionatorio sempre per effetto della succitata legge 220/12. Con l'entrata in vigore della stessa, infatti, si è demandata all'assemblea la possibilità di irrogare sanzioni in caso di violazione del regolamento da parte di una o più proprietà: la sanzione potrà essere fino a 200 euro in prima istanza e fino a 800 euro per ogni recidiva. Tale decisione potrà essere presa dall'assemblea, sempre con la maggioranza prevista al secondo comma dell'art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti, almeno metà del valore dell'edificio).

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