Il recupero crediti nel condominio: condomini e condominii morosi

Le azioni da intraprendere quando il condominio vanta un credito verso un condomino e quando è lo stesso condominio ad essere debitore - Avv. Massimo Pucci

a) Premessa

Quando pensiamo alla morosità nel condominio viene automatico alla mente il caso in cui sia un partecipante a tale comunione ad essere “in ritardo” nel pagamento delle spese condominiali.

Ma cosa succede quando è l’intero condominio ad essere inadempiente nei confronti di un proprio fornitore?

Entrambi i casi sono fonte di un notevole contenzioso e di innumerevoli problematiche, proviamo a delineare entrambi gli scenari.

b) condomino moroso: poteri dell’amministratore e rimedi

"La riforma del condominio, Legge 11 dicembre 2012, n.220, ha posto in capo all’amministratore, in tali casi, l’obbligo di agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea".

E’ assai frequente, purtroppo, specialmente nei condominii di notevoli dimensioni, imbattersi in un condomino che ritardi o ometta il pagamento delle rate delle spese condominiali, siano esse ordinarie o straordinarie.

La riforma del condominio, Legge 11 dicembre 2012, n.220, ha posto in capo all’amministratore, in tali casi, l’obbligo di agire con richiesta di decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali, fatta salva l’espressa dispensa ottenuta dall’assemblea.

Ciò significa che ora l’amministratore è tenuto ad agire (pena responsabilità) per tentare di recuperare le spese condominiali non pagate anche senza l’autorizzazione dell’assemblea che può, viceversa, esonerarlo dal compiere tali azioni di recupero.

Le spese recuperabili sono quelle inserite nel consuntivo o nel preventivo dell’esercizio successivo, purchè regolarmente approvati dall’assemblea.

Il decreto ingiuntivo avente ad oggetto spese condominiali è emesso, come noto, in forma provvisoriamente esecutiva, ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile.

Ciò significa che, una volta emesso, tale provvedimento sarà notificato al debitore unitamente all’atto di precetto e, pertanto, nell’ipotesi in cui entro dieci giorni dalla data di avvenuta notifica non pervenisse il pagamento dovuto, l’amministratore potrebbe esperire le varie tipologie di esecuzione forzata, quali il pignoramento mobiliare (presso il debitore, relativamente a beni di sua proprietà e presso terzi, ad esempio pignoramento dello stipendio o del conto corrente bancario del debitore) o il pignoramento immobiliare (sull’immobile inserito nel condominio o su altri di proprietà del debitore).

Potrà anche iscrivere ipoteca a tutela del credito del condominio.

c) condominio moroso: come agire per recuperare il credito

"Cosa succede, invece, se ad essere debitore è il condominio nella sua interezza, ad esempio verso un suo fornitore?"

Ciò può accadere per svariate ragioni, tra cui la precisa volontà dell’amministratore, ma anche una mancanza di provvista nel conto corrente condominiale per il mancato versamento da parte dei condomini o per la presenza di ingenti morosità da parte di questi ultimi.

Il fornitore/creditore, per cercare di recuperare il proprio credito dovrà munirsi di un titolo esecutivo nei confronti del condominio (da notificarsi all’amministratore pro-tempore) e dovrà richiedere all’amministratore stesso del condominio di consegnargli una lista dei condomini morosi, cui rivolgere l’esecuzione del titolo stesso.

Vige, infatti, all’interno del condominio un preliminare principio di parziarietà per tali obbligazioni: chiamati a rispondere di esse, in prima battuta, sono quei soggetti che devono versare la propria quota di spese condominiali al condominio.

Laddove tale esecuzione risultasse infruttuosa il creditore potrebbe rivolgersi, in seconda battuta, ai condomini non morosi che risponderebbero, in quel caso, solidalmente, del debito condominiale.

E se l’amministratore non consegnasse la lista dei condomini morosi?

L’amministratore potrà essere convenuto in giudizio dal creditore per ottenere la condanna alla consegna di tale lista e per richiedere il risarcimento per l’eventuale danno da ritardo.

Sia che tu sia un amministratore di condominio che deve recuperare dei crediti condominiali, che tu sia un condomino che intende tutelarsi per i debiti contratti dal proprio condominio o che sia un fornitore creditore di un condominio, sai perfettamente che l’improvvisazione in questi casi può far perdere tempo prezioso e finanche pregiudicare le possibilità di riuscita delle azioni poste a tutela dei tuoi diritti: Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo tecnico e legale, può fornire consulenza e assistenza a 360° per analizzare la situazione e suggerire le modalità per ottenere la miglior tutela della tua posizione.

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