I coefficienti nella redazione delle tabelle millesimali

Quali sono i coefficienti più comuni e come possono influire sulla composizione delle tabelle millesimali di un fabbricato - Dott. Simone Ferrari, amministratore immobiliare

Può capitare che un condominio richieda la rielaborazione delle tabelle millesimali; molto spesso questo capita quando le tabelle presenti sono molto vecchie, perché magari risalgono al periodo della costruzione dell'immobile, e di conseguenza non sono particolarmente accurate; oppure può capitare che alcune unità immobiliari abbiano subito delle trasformazioni (ad esempio di destinazione d'uso) e di conseguenza il condominio voglia aggiornare le tabelle per scrupolo.

A questo punto, previa delibera da prendere con maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 cc (almeno metà più uno dei partecipanti che rappresentino almeno 500 millesimi), sarà opportuno procedere a dare incarico a un perito qualificato, normalmente un geometra, perito edile o ingegnere.

Quest'ultimo procederà di conseguenza a effettuare una serie di rilevazioni di superficie e volumetriche, che costituiranno la base per la costruzione delle tabelle millesimali da portare in approvazione. A queste andranno a sommarsi (o meglio, a moltiplicarsi) alcune valutazioni oggettive che normalmente vedranno un'applicazione automatica, come ad esempio il coefficiente di destinazione globale (abitazione/ufficio/negozio/magazzino, per citare alcune possibilità) ed il coefficiente di piano, che generalmente decresce al salire del piano dell'unità, ma che può comportarsi diversamente in presenza di ascensore.

“Ad esempio, un appartamento più piccolo ma con un soggiorno molto grande potrebbe avere più millesimi di un appartamento più grande ma con una zona giorno piccola e un'enorme cabina armadio."

A queste rilevazioni potranno poi essere applicati alcuni coefficienti (la cui applicazione dipende dalla sensibilità del tecnico che redige le tabelle e dall'approvazione dell'assemblea, ovviamente) che tengono conto, di fatto, del potenziale valore di un'unità immobiliare: vediamo quali.

Coefficiente di destinazione (Kd)

Il coefficiente di destinazione, normalmente chiamato Kd, può servire per dare un peso diverso alle metrature delle singole stanze. Ad esempio, un appartamento più piccolo ma con un soggiorno molto grande potrebbe avere più millesimi di un appartamento più grande ma con una zona giorno piccola e un'enorme cabina armadio. Questo coefficiente, se applicato, deve essere applicato ad ogni stanza separatamente e per ogni unità immobiliare.

Coefficiente di esposizione (Ke)

Il coefficiente di esposizione varia in funzione del lato verso cui è rivolta la parte maggioritaria dell'unità immobiliare. Un'esposizione verso sud, ad esempio, potrebbe comportare un coefficiente di esposizione maggiore poichè potrebbe risultare più gradevole l'unità immobiliare in considerazione della maggior quantità di ore di sole disponibili.

Coefficiente di illuminazione (Ki)

Il coefficiente di illuminazione varia in funzione di quanto i locali dell'unità immobiliare ricevano illuminazione dall'esterno, ovvero di quante aperture in forma di finestre o porte vetrate siano a disposizione dei vari ambienti. Va da sé che un ambiente maggiormente illuminato avrà un coefficiente più elevato.

Coefficiente di veduta o prospetto (Kv)

Questo coefficiente tiene conto di ciò che si può vedere dalle aperture dell'unità immobiliare. Un vano che permette di godere di un magnifico panorama avrà un coefficiente più elevato rispetto a un vano prospiciente su un angusto cortile interno.

Coefficiente di altezza (Kh)

Il coefficiente di altezza prende in considerazione l'altezza interna dei vani, e offre un riscontro in merito ai benefici o agli svantaggi che può avere un ambiente più o meno alto. Normalmente una maggior altezza consente vari benefici, tra cui ad esempio quello di poter soppalcare l'ambiente, e pertanto di solito determina un coefficiente maggiore.

Bisogna sempre considerare che, in ultima analisi, l'assemblea è sovrana e la legge non specifica tassativamente quali coefficienti vadano applicati e in che forma: starà dunque alla sensibilità congiunta del tecnico incaricato, dell'amministratore e dell'assemblea addivenire a una soluzione che soddisfi la maggior parte dei condòmini (tenendo sempre presente che alcuni elementi sono oggettivi e non possono essere di conseguenza variati arbitrariamente, come ad esempio la superficie o la destinazione d'uso globale).

Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo tecnico e legale, può fornire assistenza a 360°per aiutarti, nel più breve tempo possibile a decidere come agire nel caso in cui ti occorrano delucidazioni a riguardo delle tabelle millesimali.

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