Contratti di locazione e Covid 19

Il punto di vista del locatore e quello del conduttore - Avv. Massimo Pucci

a) premessa

L’emergenza Coronavirus non ha solo sovraccaricato il sistema sanitario e costretto alla paralisi l’economia e la socialità del paese, ma ha anche ingenerato una innumerevole serie di dubbi con riguardo agli effetti sui rapporti giuridici ed i contratti esistenti e sulla loro prosecuzione.

Oggi vogliamo effettuare una breve panoramica delle ricadute sui contratti di locazione (siano essi abitativi o commerciali) e dei punti di vista (logicamente differenti ed alcune volte completamente contrastanti) del locatore e del conduttore.

Sin dalla emanazione dei primi provvedimenti emergenziali (in particolare, il D.P.C.M. 11 marzo 2020 e il D.P.C.M. 22 marzo 2020), infatti, il c.d. “lockdown” ha fatto sì che numerosissime attività commerciali rimanessero chiuse e che molti inquilini contraenti di locazioni immobiliari si siano trovati ad affrontare il periodo di quarantena lontano dagli immobili per i quali avevano stipulato il contratto e con prospettive di rientro in breve tempo ridotte al lumicino.

Inevitabile che molti tra imprenditori/commercianti ed inquilini abbiano rivolto il proprio pensiero al canone di locazione ed alle difficoltà di onorarlo, visto e considerato che la percezione di un reddito, per molti di essi, si presentava quanto meno incerta: tra essi vi è chi ha cercato di inquadrare tale anomala ed imprevedibile situazione nell’alveo degli istituti della impossibilità (temporanea o definitiva) sopravvenuta di adempiere al pagamento del canone e della eccessiva onerosità della prestazione, per chiedere ai locatori una sospensione, una riduzione o addirittura un annullamento della obbligazione di versare il canone di locazione.

Dall’altro lato la preoccupazione dei locatori è stata quella di vedersi privati di una parte o dell'intero introito mensile che, spesso e volentieri, serve a coprire le spese di gestione dell’immobile concesso in locazione ed a realizzare un piccolo reddito.

b) il punto di vista del conduttore: impossibilità sopravvenuta ed eccessiva onerosità della prestazione.

Il conduttore, che vede ridursi o azzerarsi il proprio reddito mensile non solo in fase di lockdown, ma anche in seguito alla c.d. fase di ripresa (visto e considerato che spesso - soprattutto per le attività commerciali - essa non sarà immediata, completa e priva di ripercussioni, considerato che molte delle attività che hanno riaperto o riapriranno, tra il cambiamento delle abitudini dei clienti e le restrizioni imposte dalle misure di sicurezza, subiranno un inevitabile calo dei profitti), ha interesse a veder sospeso o addirittura ridotto o azzerato il proprio canone di locazione, perché non ha potuto abitare o lavorare nel locale preso in locazione e perché teme di non raggiungere più gli introiti del passato.

A tal proposito spesso viene invocata la sopravvenuta impossibilità di adempiere al contratto, regolata dall’art. 1256 del Codice Civile, che prevede che, in caso di sopravvenuta impossibilità definitiva, l’obbligazione (quindi il dovere di pagare il canone) si estingua, mentre nell’ipotesi di sopravvenuta impossibilità temporanea il debitore non sarà responsabile del ritardo nell’adempimento.

In alternativa si è ipotizzato che la pandemia in corso (e le conseguenze sull’utilizzo dei beni immobili sopra richiamate) possa rientrare a pieno diritto nella fattispecie della eccessiva onerosità del contratto (art. 1467 Codice Civile, secondo cui laddove il contratto sia divenuto eccessivamente oneroso, per avvenimenti straordinari ed imprevedibili, la parte che deve tale prestazione possa domandare la risoluzione del contratto). La controparte, invece (il locatore, nel nostro esempio), può evitare la risoluzione del contratto offrendosi di modificare equamente le condizioni del contratto.

Tali proposizioni, seppur comprensibili, non convincono appieno: in primo luogo appare difficile, in assenza di innovativi arresti giurisprudenziali, sostenere la sopraggiunta impossibilità (che deve essere oggettiva e non legata a questioni afferenti la singola posizione soggettiva) per una obbligazione pecuniaria quale quella del pagamento del canone di locazione; in secondo luogo presenta non pochi dubbi anche la posizione inerente la eccessiva onerosità del contratto, trattandosi, spesso, di contratti di locazione che hanno ad oggetto un immobile senza essere legati in alcun modo alla attività che il conduttore ha inteso svolgerci e richiedendo una prova rigorosa del fatto che la eccessiva onerosità sia determinata da una sostanziale alterazione delle condizioni del negozio originariamente convenuto tra le parti e della riconducibilità di tale alterazione a circostanze assolutamente imprevedibili.

Sicuramente, quindi, pur dovendosi effettuare una valutazione caso per caso, il migliore (ed immediato...circostanza non secondaria in un momento economico e sociale quale quello attuale) risultato parrebbe essere ottenibile mediante il raggiungimento di un accordo bonario con la controparte, che miri ad ottenere una ammortizzazione dell'impatto del canone sulle finanze del conduttore.

Ciò premesso, è bene considerare che è basilare che simili questioni siano affrontate con l’ausilio di un esperto, onde evitare di rivolgersi al consulente in un momento in cui eventuali proposizioni affrettate e “fai da te” abbiano irrimediabilmente compromesso il rapporto con la controparte.

A margine della presente breve esposizione del punto di vista del conduttore, si segnala che:

- i conduttori di locazioni commerciali (per alcune categorie catastali di immobili) possono fruire di alcuni crediti di imposta (attualmente al 60% dell'importo del canone pagato nel mese di marzo 2020) messi a disposizione del governo, al fine di mitigare in maniera sostanziosa gli effetti negativi del pagamento del canone (conditio sine qua non per ottenere l’accesso a tali crediti di imposta);

- appare sempre possibile valutare la risoluzione del contratto per gravi motivi, con preavviso di sei mesi, di cui all’art. 27 della L. 392/78 (la giurisprudenza in passato ha ritenuto, infatti, ravvisabile un grave motivo legittimante la risoluzione nella grave crisi economica globale: appare ragionevole ritenere che la pandemia in atto possa rivestire analogo grave motivo).

c) il punto di vista del locatore

Il locatore, come visto, si trova spesso nella difficile posizione di sentirsi moralmente obbligato ad andare incontro alle esigenze del conduttore ed in quella, parimenti, di vedere tutelato l’introito mensile che, come premesso, spesso gli garantisce più la copertura delle spese che la realizzazione di un profitto.

Se vi sono, ad onor del vero, numerosi locatori che spontaneamente hanno offerto ai propri conduttori delle sospensioni o riduzioni temporanee (attenzione, occorre registrare tali modifiche: la Agenzia delle Entrate ha previsto la gratuità di tale adempimento) del canone di locazione comprendendo la loro difficoltà, vi sono anche locatori che non intendono o non possono privarsi delle somme a titolo di canone, atteso anche che, ad oggi, alcuna misura assistenziale risulta essere stata assunta dal governo in loro favore.

Dal loro punto di vista, quindi, si ritiene che i conduttori non possano invocare una impossibilità sopravvenuta della prestazione, in quanto anche se i loro introiti fossero ridotti o azzerati, essi non potrebbero sostenere di non poter far fronte alla obbligazione di pagare il canone (ad esempio con risparmi o accantonamenti pregressi), potrebbero usufruire in molti casi del credito di imposta concesso dallo Stato e, in ogni caso, pur asseritamente non fruendo del bene concesso in locazione, non consentirebbero, permanendo nella sua detenzione, altri eventuali impieghi del bene stesso al locatore, che sarebbe quindi vincolato all'adempimento della propria obbligazione, senza vedere un completo adempimento di quella corrispettiva (il pagamento del canone).

Parimenti ritengono non doversi applicare nemmeno la fattispecie della eccessiva onerosità sopravvenuta, anche perché, come detto, in molti casi l’oggetto della locazione è un bene svincolato dalla attività che il conduttore ha inteso instaurare all’interno e, quindi, dalle fortune o dall'andamento della stessa.

Pur apparendo maggiormente solido, con le regole attuali, il punto di vista del locatore, deve considerarsi, quale contraltare, in questo frangente, che in caso di controversia con il conduttore ci si scontrerà con l’inevitabile rallentamento che subiranno i procedimenti giudiziari, tra cui ad esempio gli sfratti: tale situazione deve essere valutata al fine di considerare la bontà di un accordo o valutare il suo rifiuto.

Anche nel caso del punto di vista del locatore è fondamentale che simili questioni e valutazioni siano affrontate con l’ausilio di un esperto, onde evitare che posizioni aprioristicamente oltranzistiche rischino di lasciare il locatore senza canoni per diverso tempo e con un immobile vuoto, con incognite inevitabili sulla possibilità di concederlo nuovamente in locazione e di ottenere un canone quanto meno equiparato a quello precedente, vista l'incertezza complessiva sulla prosecuzione delle attività e degli spostamenti.

d) conclusioni

Mai come in questo caso la soluzione maggiormente ragionevole al problema appare doversi ricercare nell’analisi caso per caso del contratto di locazione oggetto della consulenza e nella capacità di instaurare e portare avanti trattative che consentano di raggiungere un accordo satisfattivo per la parte assistita.

Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo tecnico e legale, può fornire assistenza a 360° sia al locatore che al conduttore, in merito all’analisi del contratto ed alla strategia migliore per giungere ad una definizione soddisfacente della questione.

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