Casa ricevuta in donazione: oggi venderla è più semplice?

Le novità portate dalla legge 2 dicembre 2025, n. 182

Avv. Massimo Pucci (Nettuno Consulting - #professionisti)

Per molti anni, acquistare un immobile proveniente da una donazione poteva rappresentare un problema.

Non perché la donazione fosse di per sé invalida, ma perché, in determinate situazioni, gli eredi del donante che avessero visto lesa la propria quota di eredità potevano far valere le proprie ragioni anche nei confronti di chi, nel frattempo, aveva acquistato l'immobile.

Questo poteva rendere più difficile vendere una casa ricevuta in donazione e, in alcuni casi, anche ottenere un mutuo garantito da quell'immobile.

Dal dicembre 2025, però, le regole sono cambiate.

Cosa succedeva prima?

Immaginiamo questo caso.

Un genitore dona una casa al proprio figlio. Dopo alcuni anni, il figlio decide di venderla.

Alla morte del genitore, un altro figlio potrebbe sostenere che la donazione abbia leso la propria quota di eredità, cioè la cosiddetta quota di legittima.

Nel sistema precedente, ricorrendone i presupposti, il legittimario poteva arrivare a chiedere la restituzione dell'immobile anche nei confronti del terzo che lo aveva acquistato dal donatario.

Era proprio questo il principale elemento di incertezza per chi acquistava un immobile di provenienza donativa.

Che cosa è cambiato?

La legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha modificato la disciplina del Codice civile.

La novità più importante riguarda l'art. 563 c.c.: oggi la riduzione della donazione, salvo specifiche ipotesi previste dalla legge, non pregiudica il terzo che abbia acquistato l'immobile dal donatario.

In altre parole, chi acquista un immobile da una persona che lo aveva ricevuto in donazione non rischia più, in via generale, di vedersi sottrarre l'immobile a seguito dell'azione del legittimario.

La tutela del legittimario non scompare: cambia però la sua natura.

Il legittimario che abbia subito una lesione della propria quota potrà far valere le proprie ragioni nei confronti del donatario attraverso una pretesa economica, senza poter normalmente coinvolgere il terzo che ha acquistato l'immobile.

Quindi oggi si può acquistare tranquillamente una casa proveniente da donazione?

La risposta è molto più vicina al sì rispetto al passato, ma non significa che la provenienza donativa possa essere ignorata.

La riforma ha infatti l'obiettivo proprio di rendere più sicura la circolazione degli immobili provenienti da donazione e di facilitare anche la concessione di finanziamenti garantiti da tali immobili.

Prima di acquistare è comunque opportuno verificare la provenienza dell'immobile e la situazione successoria del donante, soprattutto quando la vicenda è precedente all'entrata in vigore della nuova disciplina.

E per chi ha già ricevuto una casa in donazione?

La riforma rappresenta una novità importante anche per chi oggi vuole vendere un immobile ricevuto in donazione.

Il rischio che la provenienza donativa renda difficoltosa la futura vendita viene infatti fortemente ridimensionato.

Questo vale anche per l'accesso al credito: la maggiore certezza sulla stabilità dell'acquisto rende più agevole, in linea generale, utilizzare l'immobile come garanzia per un finanziamento.

Attenzione alle situazioni anteriori

La legge ha previsto una disciplina transitoria.

Le nuove regole si applicano alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025. Per le successioni già aperte prima di tale data, il legislatore ha previsto un periodo transitorio di sei mesi, durante il quale, in presenza di determinati adempimenti da parte dei legittimari, poteva ancora trovare applicazione la disciplina precedente.

Il periodo transitorio si è concluso il 18 giugno 2026.

Questo significa che oggi la situazione degli immobili provenienti da donazioni effettuate molti anni fa non può essere valutata semplicemente guardando alla data della donazione: occorre considerare anche la data di apertura della successione e gli eventuali atti compiuti nel periodo transitorio.

In conclusione

La riforma del 2025 ha modificato in modo significativo il rapporto tra tutela degli eredi e sicurezza delle compravendite immobiliari.

Per chi acquista, il cambiamento più importante è che, in presenza dei presupposti previsti dalla nuova disciplina, l'eventuale lesione della quota di legittima non mette più normalmente in discussione la proprietà dell'immobile acquistato.

Per chi vende una casa ricevuta in donazione, si riduce quindi uno degli ostacoli che per anni hanno reso queste compravendite più complesse.

Resta comunque fondamentale esaminare la storia dell'immobile e la situazione successoria concreta prima di concludere l'operazione.

La provenienza donativa non è più, di per sé, un ostacolo alla circolazione dell'immobile, ma ogni caso deve essere verificato sulla base della disciplina applicabile.

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