Affitti brevi: dal 2026 il limite scende a due appartamenti. Cosa cambia per i proprietari?

Le novità portate dalla legge di Bilancio 2026

Avv. Massimo Pucci (Nettuno Consulting - #professionisti)

Chi affitta immobili per periodi brevi deve prestare attenzione a una novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2026: il numero massimo di appartamenti destinabili alle locazioni brevi in forma non imprenditoriale passa da quattro a due.

La modifica è importante perché, dal terzo appartamento, l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con conseguenze fiscali e amministrative che è opportuno conoscere prima di mettere un immobile sul mercato.

Vediamo cosa prevede la normativa e quali aspetti è necessario considerare.

Che cosa si intende per locazione breve?

La disciplina delle locazioni brevi, introdotta dall’art. 4 del D.L. n. 50/2017, riguarda i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa.

Rientrano in questa categoria anche le locazioni effettuate attraverso piattaforme online e intermediari.

Sono ammessi alcuni servizi accessori strettamente collegati all’utilizzo dell’immobile, come la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali. La prestazione di ulteriori servizi, invece, può comportare l'uscita dal regime delle locazioni brevi.

È importante distinguere queste locazioni dalle locazioni per finalità turistiche di durata superiore a 30 giorni: si tratta di fattispecie diverse, anche se entrambe sono interessate da alcuni obblighi introdotti dalla normativa sul Codice Identificativo Nazionale (CIN).

La novità del 2026: massimo due appartamenti

La Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), ha modificato l’art. 1, comma 595, della Legge n. 178/2020.

Fino al 2025 era possibile destinare alle locazioni brevi, mantenendo il regime non imprenditoriale, fino a quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.

Dal 1° gennaio 2026, il limite è stato ridotto a due.

In concreto:

• chi destina alle locazioni brevi uno o due appartamenti può continuare a operare, ricorrendone gli altri presupposti, al di fuori dell’attività d’impresa;

• dal terzo appartamento scatta la presunzione legale di esercizio dell’attività in forma imprenditoriale, ai sensi dell’art. 2082 del Codice civile.

La modifica riguarda il numero degli immobili destinati alle locazioni brevi nel periodo d’imposta e non dipende dal fatto che siano gestiti direttamente dal proprietario oppure tramite intermediari.

La conseguenza pratica è rilevante: chi gestiva tre o quattro appartamenti in forma non imprenditoriale deve verificare attentamente la propria posizione per il 2026.

Cedolare secca: attenzione alle aliquote

Un altro aspetto da non confondere con la nuova soglia riguarda la tassazione dei canoni.

La Legge n. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024) ha modificato le aliquote della cedolare secca applicabile alle locazioni brevi:

• 21% per un solo immobile, individuato dal contribuente nella dichiarazione dei redditi;

• 26% per gli altri immobili destinati alle locazioni brevi.

Questa modifica è entrata in vigore nel 2024 e non è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2026.

Pertanto, per chi possiede i requisiti per applicare il regime, le aliquote del 21% e del 26% restano distinte dalla nuova regola sul numero massimo di appartamenti.

Quando scatta l'obbligo di operare come impresa?

Il superamento della soglia dei due appartamenti comporta la presunzione di esercizio dell'attività in forma imprenditoriale.

Questo può determinare l'applicazione di un regime fiscale e amministrativo diverso da quello previsto per il privato: tra gli aspetti da valutare vi sono l'apertura della partita IVA, gli adempimenti connessi all'attività, gli obblighi di presentazione della SCIA al SUAP e gli eventuali profili previdenziali.

Non tutti questi adempimenti, tuttavia, possono essere ricondotti automaticamente alla sola presenza di un terzo immobile: la posizione concreta va verificata anche alla luce delle caratteristiche dell'attività e della normativa applicabile.

CIN e sicurezza: obblighi anche per chi affitta da privato

La gestione non imprenditoriale non esonera il proprietario da una serie di obblighi.

In particolare, per gli immobili destinati alle locazioni brevi o alle locazioni per finalità turistiche è necessario:

• richiedere il Codice Identificativo Nazionale (CIN);

• esporre il CIN all'esterno dello stabile, nel rispetto degli eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici;

• indicarlo in ogni annuncio pubblicato o comunicato;

• dotare l'immobile di rilevatori funzionanti di gas combustibili e monossido di carbonio, salvo le specifiche eccezioni previste dalla normativa;

• installare estintori portatili a norma di legge.

Per le attività svolte in forma imprenditoriale sono inoltre richiesti i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalla normativa statale e regionale.

È anche previsto l'obbligo di presentare la SCIA al Comune competente tramite il SUAP.

Una verifica da fare prima di affittare

La riduzione da quattro a due appartamenti rende ancora più importante pianificare correttamente la gestione degli immobili destinati agli affitti brevi.

Chi possiede più unità o intende avviare un'attività di questo tipo dovrebbe verificare preventivamente il numero degli immobili coinvolti, il regime fiscale applicabile e gli adempimenti necessari.

Una valutazione effettuata prima di iniziare l'attività può evitare successive contestazioni e costi imprevisti.

Nettuno Consulting, con i suoi professionisti in campo tecnico e legale, può fornire consulenza e assistenza a 360° per la conoscenza e la applicazione delle normative e per valutare e pianificare la strategia necessaria per raggiungere l’obiettivo prefissato.

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